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　　一、制定背景 　　2006年7月，我区出台了《海门市城市房屋搬迁补偿安置实施细则》（海政发〔2006〕65号），该文件明确适用范围为城市规划区内国有土地、农村集体土地被征用转为国有土地上的房屋拆迁。2010年开始，随着城市南进步伐的不断加快，房屋搬迁量也与日俱增，由此带来了分户、人口享受、高层安置等诸多新的问题和矛盾。为了保障房屋搬迁工作顺利推进，我区又先后出台了《海门市城市房屋拆迁补偿安置实施细则补充规定》（海政发〔2010〕39号）、《海门市城区集体土地房屋征收补偿安置若干意见》（海政规〔2011〕5号）、《市政府UedBet体育进一步规范城区政府定销房销售管理的意见》（海政规〔2016〕7号）等文件。另外，针对搬迁过程中遇到的一些特殊情形以市城建指挥部、房屋征收管理工作领导小组会议讨论研究等形式形成了若干会议备忘。 　　在海政发〔2006〕65号文件实施期间，2011年1月国务院颁布施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），明确2001年实施的《城市房屋拆迁管理条例》废止。《中华人民共和国土地管理法》《江苏省土地管理条例》也分别于2019年、2021年进行了修订，这些法律法规都对集体土地上房屋搬迁工作提出了新的要求。 　　由于海政发〔2006〕65号文件实施时间跨度长达17年之久，相关的上位法律法规均作了修订调整，加上后续的补丁太多，已严重影响政策的宣传解释和房屋搬迁的操作实践，亟需进行调整。 　　为了规范我区集体土地上的房屋搬迁补偿安置工作，我中心牵头起草了《南通市海门区集体土地上房屋搬迁补偿安置实施办法》，这既是贯彻落实上级文件精神、决策部署的需要，又是推进我区房屋搬迁工作合法、规范、有序的需要。 　　二、起草过程 　　根据区政府主要领导的要求，由区住房建设服务中心负责牵头起草集体土地上房屋搬迁补偿安置实施办法。为确保顺利完成起草任务，区住房建设服务中心对2006年以来所有涉及房屋搬迁的政策文件进行梳理，对各类会议备忘进行查询分析，同时对与房屋搬迁工作息息相关的土地征用、建房管理、户籍管理等各类文件进行学习了解，尽量细化实化集体土地上搬迁对象的搬迁权益。同时，认真学习兄弟县市的相关政策，先后赴海安、如皋、张家港等地，学习了解当地出台的最新政策，汲取他们房屋搬迁工作好的经验和做法。起草过程中，区住房建设服务中心先后召集各有关部门、相关区镇进行了5次论证，两次书面征求意见，收到征求意见稿12份，区住房建设服务中心内部讨论十余次，就提出的意见不断修改完善，优化文稿。 　　三、政策调整的主要内容 　　（一）补偿方面 　　1．补偿项目与原文件基本保持一致。由房屋建安成新补偿，区位补偿，装饰装修及附属设施补偿，搬迁费补偿，临时安置补助，补助和奖励等组成。 　　2．补偿价格有所提升。 　　（1）建安成新补偿的价格，根据南通市最新的文件进行调整，例如原来的砖混1级550元调整为1250元，与市场行情接近。 　　（2）区位补偿的价格，改变了原有模式，考虑接轨市场行情。本次修订中参考的价格，根据《海门区城镇建设用地定级与基准地价》提供的指导价进行确定，比如城区一类680调整为4300元。 　　（3）装饰装修及附属设施根据当前的市场行情，也作了相应的调整，更加符合实际。 　　（二）安置方面 　　1．安置面积确认模式保持不变，采用综合比较合法建筑面积与人口享受面积的方法确定。 　　人口面积的界定：以户籍是否在农村、是否享受建房权利为标准，去除了原有的投靠、买户口、土地工等具有历史原因的特殊情形，简化了原本复杂的界定过程。其中，对独生子女的享受也专门作了调整，为了与国家鼓励生育二胎三胎政策相一致，对2016年1月1日之后出生的唯一子女，按1人标准享受人口安置待遇。 　　2．结算体系的调整 　　（1）结算框架的调整。 　　由原来拆一还一价+人口价+优惠商品价（18㎡）+商品价（30㎡）+市场价的模式调整为拆一还一价+人口价+优惠商品价（48㎡）+商品价（市场基准价的90%），优惠的总面积48㎡保持不变，合并了原有的优商价与商品价，新模式的商品价接近于纯粹的市场价。 　　（2）结算价格的调整。 　　拆一还一价结合补偿价格的调整，也作了相应调整，做到补偿安置相对应。以城区为例，拆一还一1400元调整到5500元，人口结算价格1700元调整到了5800元。 　　原超出18㎡享受优惠商品价，再超出30㎡享受商品价，统一调整为48㎡享受优惠商品价，再超出享受商品价。 　　3．结算结果的比较 　　补偿价格增加的同时，安置房的结算价格也将同步增加，为了尽量缩短与原政策结算结果的差距，保留原有结算价格中人口价格的优惠，补偿中增加了原政策中没有的人口安置补偿，补偿价格为区位价的95%，城区一类来算，每平方4000元左右。 　　本次搬迁政策的调整，充分考量了原政策对搬迁对象的最大利益，在对补偿安置体系调整的同时，充分考虑了调整前后的相对平衡性和连贯性。补偿与安置价格同房地产市场行情相接轨，使被搬迁房屋更加体现市场价值，保证了政策调整优化的科学性。搬迁政策的调整是一项系统工程，涉及的部门及利益众多，调整过程力求减少各类矛盾，适当减少补偿人搬迁补偿费用支出，具有合理性和可操作性。